「住宅ローンの残債があるけど、離婚したらどうなるのだろう？」と考えていませんか。これまでと変わらないと思い込んでいい加減に扱うと、金融機関から残債の一括返済を求められることや家から立ち退きを求められることなどがあります。離婚時における住宅ローンの問題は、とても複雑でデリケートなので慎重に扱わなければなりません。

このページでは、住宅ローンの問題を解決せず離婚した場合に考えられるリスク、離婚前に確認しておきたい住宅ローンのポイント、ケース別の対処方法などを解説しています。以下の情報を参考にすれば、離婚したときに住宅ローンをどう扱えばよいかがわかるはずです。深く考えたくない事柄かもしれませんが、新生活にトラブルを引きずらないためにも確認しておきましょう。

住宅ローンの問題を解決せずに離婚すると様々なリスクが生じます。具体的にどのようなリスクが生じるのでしょうか。以下のケースを例に挙げて解説いたします。

離婚により債務者側が家を出て、債務者ではない側が家に住み続けることがあります。住宅ローンの名義人である元夫が家を出て、元妻が家に住み続けるケースなどが該当します。

返済を債務者側が続ける場合、家に住み続ける側は住宅ローンの滞納に注意が必要です。債務者側が何かしらの理由で返済を滞らせると、家を競売にかけられる恐れがあります。また、債務者側が家に住み続ける側に相談せず、売却を試みることも考えられます。

以上に加え注意したいのが、住宅ローンの契約内容です。多くの住宅ローンは、債務者（契約者）が家に住むことを条件に融資を行っています。背景に離婚があったとしても、債務者が家を出ると契約違反になる恐れがあります。最悪の場合、残債の一括返済を求められるので注意が必要です。離婚で債務者が家を出る場合は、金融機関の担当者に報告・相談しておきましょう。

離婚を機に誰も住まなくなった家を有効活用したいと考えることもあるはずです。例えば、他人に貸し出すなどが考えられます。合理的な考え方といえそうですが、住宅ローンを完済していない場合は注意が必要です。

住宅ローンはマイホームを取得する目的に対応しているローンなので、契約者が家に住むことを条件にしています。何も考えずに他人に貸し出すと、契約違反で残債の一括返済を求められる恐れがあります。残債がある住宅を他人に貸し出す場合、基本的には賃貸物件に対応しているローンへ借り換えが必要です。

ただし、借入時に予想できなかったやむを得ない事由がある場合は、例外的に貸し出しを認めてもらえることがあります。個別の判断は各金融機関が行うので、残債がある家を他人に貸し出す場合は金融機関に相談しましょう。

離婚を機に住宅を売却したいと考える方も多いようです。ただし、住宅ローンの残債があると、自由に売却することはできません。残債がある家は、引き渡し時に住宅ローンを一括返済する必要があります。これにより抵当権を解除できるため、住宅の売却が可能になります。

残債の一括返済には、住宅の売却代金を充てることが一般的です。売却額が住宅ローン残債を上回っている場合（これをアンダーローンといいます）は問題ありませんが、売却額が住宅ローン残債を下回っている場合（これをオーバーローンといいます）は一括返済を行えません。売却額が不足するときは、自己資金で補うなどの対策が必要です。オーバーローンになるケースは少なくないので、売却したい方は不動産会社の査定を受けてから検討を進めましょう。

離婚時における住宅ローンの扱いは、家を売却するときと一方が家に住み続けるときで異なります。それぞれ、どのような対応が必要になるのでしょうか。

最初に、残債額と住宅の査定額を調べて、アンダーローン・オーバーローンのどちらに該当するかを確かめます。

アンダーローンの場合は、売却代金で住宅ローンを完済すれば売却が可能です。余剰分は、財産分与で分配することができます。

オーバーローンの場合は、基本的に売却できません。売却代金だけで住宅ローンを完済することができず、抵当権を解除できないからです。不足分を自己資金で補うなどの対策が必要です。自己資金を用意できない場合は、どちらか一方が住み続けるなどを検討します。

ちなみに、共有名義の不動産を売却する場合は、共有者の同意が必要です。一方だけの意思では売却できないので注意してください。

住宅ローンの名義人が家に住み続ける場合は、離婚をしても問題は生じづらいと考えられます。ただし、家を出る側は注意が必要です。連帯保証人になっていると、住宅ローンの返済が滞ったときに返済を求められる恐れがあります。離婚をする際に、連帯保証人を解除しておきましょう。

住宅ローンの名義人が家を出て返済を続ける（返済をしない側が家に住み続ける）場合は、滞納に注意が必要です。返済が滞ると、家に住み続ける側は立ち退きを迫られる恐れがあります。返済状況を確認できる仕組みを作っておく、住宅ローンの返済が滞ったときの対応を決めておくなどの対策が有効です。

離婚を機に家に住み続ける側が返済をする場合は、名義人の変更が必要になります。ただし、名義人の変更は、非常に難しいとされています。名義人を変更できない場合は、住宅ローン完済後の名義変更について決めておくことが重要です。専門家に相談したうえで対処しましょう。

離婚を機に、住宅ローンの名義人が家を出る、使っていない家を他人に貸し出すなどのケースは少なくありません。問題のない行動に思えますが、住宅ローンの契約違反に該当する恐れがあります。最悪の場合、残債の一括返済を求められるので注意しましょう。離婚時における住宅ローンの扱いは非常に複雑です。
ケースにより適切な対処法は異なるので、専門機関への相談をおすすめします。

共有不動産問題相談センターでは、弁護士・元銀行員・元調停員・税理士などがチームを組んで、ケースに合わせた最適な解決法を提案しています。離婚時の住宅ローン問題でお困りの方はお気軽にご相談ください。